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证券型通证如何提高房地产资金流通率?

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来源:领英
作者:谷燕西
 
证券型通证可以用来替代主流金融中的很多种证券类型,比如所有权和分红权。在现有的金融体系中,权益凭证还不够细化。譬如股票就代表投票权、所有权和分红权。但是如果我们采用证券型通证,就可以把某一种权利单独分出来作为一个凭证。这样的一个单一属性的证券型通证就可以单独地以低成本的方式进行发行和流通。在房地产行业中,最常用的权益型凭证是分红权。如果采用证券型通证来发行和流通此分红权,这样的发行流程要比现有的流程高效很多
 
房地产行业中分红权的特点
 
房地产行业中的分红权被地产所有者和投资者看重。房地产行业的分红权的一个显著的特点就是体量巨大。有实体资产做支撑,所以分红权底层资产安全性较高。特别是相对于互联网之类的公司。房地产的分红权为机构资金所青睐。另外,相对于房地产的所有权来说,分红权更容易流通,涉及的合规和法律环节较少,因此基于分红权的债权业务更容易实施。
 
房地产的持有者希望能够方便地以低成本的方式发行此分红权,增加分红权的流动性以便降低风险和获得因流动性提高而产生的红利。投资者希望有机会获得分红权带来的长期稳定的收益,同样也希望以较低的成本获得这些收益。
 
房地产行业中现有的基于分红权的资金募集流程
 
在现有的房地产行业中,这种资金募集方式通常有两种,一种是基于房地产公司的信誉发行债券。另外一种是将一块单独的业务单独剥离出来,进行资产证券化。
 
房地产公司发行债券
 
采用债券方式进行融资的基础是发行债券主体的信用。在房地产公司的案例中,也就是房地产公司的信用。这种方式的特点是效率比较低。通常只有在房地产公司整体需要资金的情况下,采用这种方式进行资金募集。公司整体的信用为这笔资金做担保。但是在经常的情况下,资金募集是为某一项专门的业务,而且这个业务将来产生的收益能够覆盖债券募集资金的成本。但是,在现有的各种制约和权衡下,无法将此业务单独用来募集资金,所以只能基于公司整体的收入为担保为这笔债权募集资金。所以这样的融资方式效率比较低。
 
基于资产证券化的融资
 
如果一个业务能够产生未来稳定的收益,就可以采用资产证券化的方式,基于这个未来的收益采用分红权的方式进行资金募集。这个方式的好处就是独立性。产生未来收益的业务被单独剥离出来,其未来收益首先用来归还投资者的债务。发行主体母公司的经营情况,不影响这个业务归还债权。这个发行主体也在经营和收益方面同母公司隔离。债权人的权益因此完全基于这个业务的经营情况。
 
在证券型通证出现之前,以上两种方式是房地产公司通常采用的基于未来分红权的资金募集方式。但两种方式都是效率比较低,成本高。债权的买卖双方收益因此都受到损失。
 
现有的资金募集方式的缺陷
 
首先是投资者的覆盖面小。能够进行这种债券投资的投资者通常都是机构投资者和高净值客户。这些投资者在获得信息、满足投资者资格的资金和制度要求、动用相关资源等方面都比普通投资者拥有绝对的优势。因为只有这些少数的投资者能参与,所以债券发行者为此付出的成本就要高。也就是说债券发行者要为债券发行时初始时流动性低支付相应的成本。
 
另外一项成本对发行者和投资者来说,就是中介的成本。这个中介的成本,既包括资金的成本,也包括时间的成本。在资金方面,由于参与募集资金过程的各种中介多,他们为此付出的人工成本高,所以相应地,他们也对交易双方收取更高的费用。这些中介包括律所、会计师事务所,、资产鉴定公司、投行和推广方等等。由于在这个过程需要多方沟通协调,并采用书面的方式达成一致。所以这个过程繁琐且耗时。但是尽管成本这么高,这个资金募集过程中所涉及的各项工作的可靠性也不能得到保证。一个经常发生的情况就是在由于项目时间长,一些关键文件后来找不到,当后来发生法律诉讼时,法律尽调和取证的工作就非常困难。这就增加了整个过程中的成本。
 
目前的资金募集过程中的一个最大的缺陷就是流动性差。在完成首批的资金募集之后。投资者通常只能一直持有,在拥有过程中定期获得固定的收益回报。但是投资者往往并不能或并不愿将这些分红权持有到期。但是由于能够获得这种分红权的投资者少,流通交易机制不流畅,投资者很难将持有的债权高效低成本的地交易给别人。
 
采用证券型通证进行分红权资金募集的优越性
 
如果在区块链支持的平台上采用证券型通证进行资金募集过程和流通,那么这个流程的整体的效率会大幅提高,成本会大幅降低。
 
在平台方面,由于采用区块链技术,每个用户都要为其上传的信息的真实性和准确性负责。因此就会督促这个流程的各种中介服务机构为其提供信息的真实性负责。一旦信息上传到平台上,就永远地不可篡改地被保留。所以即使在初始基金募集完成之后,在项目持续过程中,任何需要调取信息的情况下,都可以真实无误的把这些信息调用出来。那么在今后发生法律诉讼的情况下,这些信息很容易地就被取证。由于这个特点,目前债券融资过程中各种造假的行为就会大幅减少。因为造假者知道他为此需要付出的成本将会是巨大的。
 
在分红权的载体方面,由于采用通证进行记账,因此分红权的单位可以做得非常小。这就在技术上能够满足更多的投资客户的需求。另外由于通证都是在这个平台上流通,所以其产生流通的成本就非常小。这同样有利于普通的投资者参与。另外由于通证的跨国界性,所以参与项目资金筹集的投资者,就不再受国界的限制,任何一个国家的普通投资者,只要在经过合格投资者认证之后,就可以参与这个资金募集过程。这就大幅提高了资金募集的效率。
 
在资金筹集过程中的各方协同的方面,由于相关各方都在同一个平台上协调工作,每个用户上传的信息基本上同时为其他用户看到,而且每个用户都为其上传信息的真实性保证,所以沟通协调的成本就大幅降低。实际上,同样的机制也应用在贸易金融业务的沟通协调过程中。
 
在合格投资者的认证方面,同样可以在这个平台上采用合作的第三方来完成。合格投资者只需认证一次,以后就可以在这个平台上参与所有的基金的投资过程。而在现有的过流程中,投资者每参与一个这样一个项目,就要进行这样的一次认证。
 
通证的最基本的一个最基本的属性,也就是它的一个最大的优越性,就是它的流动性。这个债权资金的募集是在基于区块链的平台上完成,其流通交易同样可以在同样一个平台上完成。由于采用区块链技术,用户之间就可以直接进行债权的交易。债权的流通成本因此大幅降低。初始的投资者可以随时调整其持有的债权的数量。
 
在这个项目的生命周期中,即使在某一个时刻发生民事纠纷或法律诉讼,由于所有信息都在链上真实无误地保存着,所以相关取证工作就变得非常简单。相应的裁决就不会那么耗时。相关各方的利益就能得到更好的保证。
 
现实中的案例
 
在美国市场已经出现了至少三例采用证券型通证基于房地产项目分红权的融资。在纽约曼哈顿有两个项目,一个是已经被报道的融资额为2000万美元的项目,另外一个是没有被媒体报道的融资额为5000万的房地产项目。第三个案例是在旅游房地产项目Aspen。这个项目就是完全在区块链的平台上,并且是在美国现有的证券监管制度范围内进行的,完成了1800万美元的融资。在美国市场,现行的监管制度还是限制了证券型通证作为融资工具的充分发挥。现有的技术基础也并不完善。但是采用证券型通证为房地产债券进行融资的趋势是越来越明显。相信会成为一个主流的融资方式。
 

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